La Sicurezza in Condominio è un fattore che non può e non deve essere sottovalutato; infatti, all’interno di un complesso condominiale lavorano giardinieri, portinai, addetti alla pulizia e coloro che si occupano della manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile. L’insieme di tutte queste figure professionali trasforma il condominio in un vero e proprio luogo di lavoro in cui è necessario garantire la sicurezza sia dei residenti sia dei lavoratori.
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Se nel condominio è presente la figura dell’amministratore condominiale, questi assumerà il ruolo di datore di lavoro e sarà tenuto ad osservare le norme in materia di sicurezza ed a redigere il documento di valutazione dei rischi (DVR) nel rispetto di quanto stabilito da D.lgs. 81/2008, oltre a cooperare con gli altri soggetti coinvolti, richiedere il piano operativo di sicurezza (POS) e nominare il coordinatore per la sicurezza (nel caso di più imprese coinvolte nei lavori).
In caso di assenza dei controlli previsti per legge ed eventuali omissioni, la responsabilità ricadrà sull’amministratore.
Se invece nel condominio non c’è la figura dell’amministratore è necessario designare un soggetto (un singolo condomino oppure una persona esterna) che ricopra il ruolo di datore di lavoro.
Cos’è un condominio?
Si parla di condominio quando un edificio è composto da più unità immobiliari di proprietà esclusiva di due o più persone e da parti comuni ad esse connesse.
Possiamo distinguere:
- il condominio minimo: cioè composto da due soli proprietari/condomini;
- il condominio verticale e orizzontale: nel primo caso si ha il classico edificio a più piani, nel secondo caso, invece, si fa riferimento alle villette mono o bifamiliari con più servizi in comune (ad esempio, strade interne, illuminazione, ecc.);
- il super condominio: composto da più edifici condominiali legati tra loro da beni e/o servizi comuni.
Quali sono le parti comuni?
Secondo quanto stabilito dall’art. 1117 del Codice civile sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio:
- «tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».
Scopi della Sicurezza in Condominio
La sicurezza in condominio ha lo scopo di tutelare coloro che operano all’interno degli stabili. Come già detto, se nell’edificio lavorano il giardiniere, il portiere, il personale addetto alle pulizie, ecc., l’amministratore di condominio assumerà il ruolo di datore di lavoro. In tal caso, nel rispetto delle previsioni di cui agli artt. 17, 28, 29 del D.lgs. 81/2008, è fondamentale:
- curare la formazione del personale dipendente;
- individuare le misure per la sicurezza delle parti comuni dello stabile;
- individuare e segnalare gli interventi che devono essere eseguiti per eliminare, ridurre o controllare rischi e pericoli presenti per i lavoratori e nelle parti comuni dell’edificio;
- valutare il rischio di esposizione a fibre di amianto e a fibre di vetro;
- valutare eventuali adeguamenti degli impianti tecnici condominiali
- prevenire gli incendi per specifiche attività.
Sicurezza nel Condominio e Obblighi dell’Amministratore
L’amministratore condominiale è una figura importante in quanto deve garantire la sicurezza di tutte le persone che hanno accesso alle parti comuni dello stabile. Per tale ragione, se il condominio è gestito da un amministratore, allora quest’ultimo ha l’obbligo di:
- effettuare adeguati controlli, come ad esempio la conformità degli impianti elettrici e a gas delle parti comuni, la manutenzione della canna fumaria condominiale, ecc.;
- osservare le misure di sicurezza antincendio e richiedere il rilascio del certificato di prevenzione incendi (CPI) quando previsto dal DPR 151/11 ad esempio in caso di Edifici civili aventi altezza antincendi maggiore di 24 metri.
- segnalare l’eventuale urgenza dei lavori da compiere. Nel caso in cui, una volta evidenziata la necessità di intervento, l’assemblea decidesse di non procedere, l’amministratore non potrà essere ritenuto responsabile per eventuali infortuni;
- se nel condominio lavorano figure professionali esterne come l’impresa di pulizia, il giardiniere, il tecnico per la manutenzione, il portiere, il vigilante, ecc. l’amministratore di condominio, in qualità di datore di lavoro, deve effettuare la valutazione dei rischi a cui sono esposti i lavoratori, redigere il documento valutazione rischi (DVR), nominare un Responsabile del Servizio Prevenzione e protezione (RSPP) e un medico competente, oltre a redigere il documento valutazione rischi (DVR).
Invece, se ci si affida a un lavoratore autonomo oppure ad un’impresa appaltatrice, l’amministratore deve:
- cooperare con gli altri soggetti coinvolti per coordinare le attività e gli interventi di protezione e prevenzione dei rischi;
- verificare l’idoneità tecnico-professionale del fornitore scelto;
- richiedere il piano operativo di sicurezza (POS);
- nominare il coordinatore per la sicurezza (CSP/CSE), nel caso di più imprese coinvolte;
- verificare che vengano rispettate tutte le norme di sicurezza.
In ogni caso, l’amministratore sarà ritenuto responsabile per l’assenza dei controlli previsti per legge ed eventuali omissioni.
Cosa fare se manca l’Amministratore Condominiale
Se invece nel condominio non c’è la figura dell’amministratore (perché il numero dei condomini è pari o inferiore a otto), occorrerà nominare un soggetto (un singolo condomino oppure una persona esterna) che ricopra il ruolo di datore di lavoro, il quale, nel rispetto del Testo Unico sulla sicurezza sul lavoro, avrà il compito di:
- coordinare le attività di imprese e lavoratori che prestano servizio nei confronti del condominio;
- organizzare i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni.
